<<代表者のコラム - 2014年>>阪神間の物件紹介と不動産コンサルの甲子園不動産プラン

昨日、「兵庫既存住宅活性協議会」のアドバイザー講習会に行ってきました。 人口の減少と既存住宅の流通活性化への取り組みとして、国土交通省も「中古住宅・リフォームトータルプラン」として、２０２０年迄に市場規模を今の倍増となる２０兆円になることを目標に、様々な施策に取り組んでいます。 既存建物評価の見直しをすることで、同年代の建物でもその価値の違いを明確にして、適切に管理や修繕を行ってきた建物の評価を客観的に見直して、購入者の不安解消や入居後のトラブル防止に繋げ、中古市場の活性化を狙いとしています。 売主にとっても、より好条件での売却が可能となり、双方のメリットも出てきます。また、税務上の特典や給付金の受給も可能になります。インスペックション（既存住宅診断）も、これからは当たり前になってくるかも知れません。（お問い合せは既存住宅アドバイザーの登録業者へ）

尼崎方面の宅配中に、すばらしいバラ園を発見しました。 場所は「尼崎センタープール」横の”水明公園” ボート場の隣りにこのような花壇があるとは・・・一般的なイメージとは異なる落ち着いた雰囲気のある公園です。

先日、明石からの帰りに少し寄り道をして久しぶりに「西宮神社」にお参りに行かせて戴きました。 丁度、菊花展が行われていて・・・その見事な園芸に見入って・・思わず携帯電話で撮影。平日にもかかわらず七五三参拝の家族連れやお参りの参拝客で賑わっていました。露天商も十日戎の時とはまた違った雰囲気でしたね。この菊の香りを嗅いでいると・・・昭和生まれの私は「阪神パーク大菊人形」を思い出しておりました。

『新解さんの謎』って知ってますか？ 先月10月26日に亡くなられた”赤瀬川 源平”氏の著書で、1999年に文春文庫から出版された文庫ですが・・・元々は画家として活躍され、後に芥川賞を受賞された立派な方で、路上観察学を提唱されていたとのことです。”路上観察学”というだけあって、この辞書？は読み物として大変面白い物になっています。たとえば、「恋愛」＝特別な愛情をいだいて二人だけで一緒にいたい、できるなら合体したいという気持ちを持ちながら、それが常にかなえられないでひどく苦しめる状態。う～ん 食べ物に至っては、「タラバガニ」＝大型で肉がおいしく缶詰になる、「オコゼ」＝ぶかっこうな頭をしているが旨い などなど 変わったところでは、「ヒステリー」＝女性に多い う～ん これが”路上観察学”かと思わずうなってしまいそうな一冊です。 気分転換したい時などに読んでみると良い辞書？だと思いますが・・・（新解：新明解国語辞典）
※こちらの本の貸し出しはございません。

宅建協会（芦屋 西宮支部）の親睦旅行で、幹事の一人として名古屋に行ってきました。まず名古屋港で「南極船・ふじ」を見学、昼食後「トヨタ自動車堤工場」にて、プリウスの組み立て作業を見せて戴き、一日目の最後は日本でここしか走っていない「リニアモーターカー」を貸し切りで乗車させて戴きました。磁気の浮力でレールと約8mmの空間を保ちながら走行しています。（但しこの車輌では500ｋｍ走行は出来ません！）翌日は国宝「犬山城」と城下町を探索。仕上げは「明治村」にて移築された全国中の建物を見学。もちろん西宮所縁の「芝川又右衛門邸」もガイド付きで見学させて戴きました。心配された天候にも恵まれて大変有意義な親睦旅行になりました。皆さんお疲れ様でした！

※トヨタ工場内の写真撮影は厳禁でしたが、すばらしい作業工程を見学することができました。

10月といえば、食・運動・旅・読書には最適な気候ですが・・・残念な事に今年は週末ごとの大型台風の接近で、予定変更を余儀なくされている方も多くいらっしゃることでしょう。 以前に撮った写真を添付しました。少しは行楽の気分に浸れますでしょうか？当方も10月は仕事以外の行事がめじろうしく予定されています。まずは19日（日）は、宅建の試験の試験係主任として神戸の試験会場で監視員でお世話させて戴き、翌週には 宅建協会芦屋西宮支部の厚生部の一人として企画させて戴きました親睦旅行で名古屋方面に行くことになっていますが、これも仕事の延長として遂行してまいります。

ps 個人的にも、宅地建物取引主任者（宅地建物取引士）と認定不動産コンサルティングマスターの免許更新があり・・・ゆっくりとした時間をとって好きな読書を堪能してみたいものです。

●このたびの御嶽山噴火による犠牲者の方々のご冥福を心よりお祈り申し上げます。

一昨日、国土交通省から「基準地価」の発表がありました。
この「基準地価」って以前にはなかったものです。これは都道府県知事が、毎年全国の約22000地点の土地取引の基準価格を判定して、国土交通省が発表するものです。実際の取引の際に異常な価格がつかないように目安としているものですが・・・遡ること約20年前、そうあの大バブル時代に土地の高騰を抑えようと、当時の建設省（現国土交通省）が、国土利用計画法の一部を改正して、市街地なら100㎡を超える土地取引の場合には、その取引前に各都道府県に審査の届出を提出して、その価格が適当かどうかの判断をして、民間の取引価格を決めていた時代の名残（なごり）として残っている制度です。当時の県庁職員は、不動産については全くの素人集団で、この審査に要する期間は1ヶ月を優に超えており、その間に、その取引自体が白紙になってしまう事もかなりあって・・・民間取引の大きな妨げになっていた事を思い出します。 土地やマンションの場合、同じエリアであっても様々な条件の違いがありますので、その取引価格が異なることはごく普通のことです。実際の取引事例などは、レインズ機構や民間機関でも十分に把握できますから・・・ちなみに国土交通省や公共機関発表の土地価格については、①公示価格②路線価③固定資産税評価額がすでに存在していますので、個人的にはこれも税金の無駄使いにしか思えないのですが・・・・。

早いもので、9月も半ばになり朝夕はずいぶん秋めいた感じになってきました。不動産業界的にはこの時期になりますと、夏場に比べて忙しくなる季節ですが、それと年一回全国で行われる「宅地建物取引主任者」試験の時期でもあります。今年も10月19日（日）がその日で、全国で毎年約20万人の方が受験されます。 国土交通省の認定試験で、各都道府県が行う統一試験で合格率は約14％前後。不動産に携わる者にとっては必須の資格といえます。1958年にはじまった宅建資格も55年の時間の経過とともに、取引形態の変化・安全性や、その専門知識の向上を、より求められる時代になってきました。これを受けて、去る6月18日に宅建業法の改正法案が成立し、来年4月1日をもって「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」へと移行して、より専門知識の向上と不動産取引の公正・安全性を求められることになりました。時代の流れとともに不動産業界も変化しています。
↓ 参議院本会議6/18可決成立の号外

土地の時効取得って・・・善意（10年）悪意（20年）で、自己の占有する不動産については時効によりその所有権が認められます。この善意と悪意には、これといった判断基準は無いのですが、いずれも本来の土地の所有者が主張して認められなければ、占有者がその土地の所有権を主張できるといった内容です。大阪市内のある地域では、戦後の動乱の中で広大な土地を占有して大地主に成り上がった方がいらっしゃる様に、身近なところでも多くある話です。（守秘義務） また、賃借権（借地権）にも時効による取得が認められています（10年）。あくまでも、その土地について賃貸借契約をして、使用収益のために建物を建築した場合に限られますが・・・いずれにしても、現況が空き家ではなく、建物が顕在で使用していることが重要ですから、長年空き家で使用していない物件の場合には、いくら主張しても認められることはありません。

昨日は、ギックリ腰の痛みの残る中、芦屋・西宮支部「日帰り見学会」に参加させて戴きました。 ミサワホームが施工した老健施設の見学と、サントリー京都ビール工場の見学。老健施設といっても、医療介護付きの有料老人ホーム（個室60室）の中規模施設で敷地面積は約1500㎡と、ゆったりした造りのものでした。サントリー京都ビール工場では、「ザ・プレミアム・モルツ」の特徴や製造工程を、美女のガイドさんに説明してもらいながら・・・最後は、楽しみにしていた”試飲会” 猛暑の中での見学会でしたのでひとときの涼に参加者の皆さんもホッとした様子でしたね。

今日は、昼食後に少しだけ時間を作って地元である鳴尾界隈を散策してきました。
懐かしい～、鳴尾水門（以前は暗渠（あんきょ）の下を鳴尾川が流れていました。子供の頃は高度経済成長の真っ直中で非常に汚くて、漁船のような船やヨットが横付けしていたのを思い出します。現在は、ヨットが約20隻ほど泊めてあり・・・その先の河口付近は、昔と変わらない干潟が広がっています。（水質は断然良くなっていると思います） 少し気になったのが・・・どなたかが何かを獲っていました。まさか夕食の一品なのではないかと想像したのは私だけでしょうか。※水質的には微妙なところだと思いますが・・・ 何となくホッとさせてもらった一瞬でしたね。

梅雨入りしてるというのに・・・関東地方に雨雲が集中している感じで、関西の空梅雨はエルニーニョが影響してるのかな～
関東平野といえば・・・私事でございますが、ある大手スーパー勤務で、関東出身の飲み友達だった友人の彼が、この企業では異例の約9年半の転勤生活を終えて関東地方の店舗へ異動していきました。 関西にはじめて来て、戸惑った事も多かったけど、学ぶ事も多く楽しい時間を過ごせたと言っていました。 これも”一期一会”。 新しい仕事場で心機一転頑張ってほしいと願ってやみません。
私たち不動産の仕事も”一期一会” 様々な出会いがある仕事で、その度ごとに精一杯のお付き合いを心掛けなくてはなりません！

今年も、新年度が始まり1ヶ月以上。ゴールデンウィークも終わりほっと一息つきたいこの時期、そう5月病の季節になりました。
季候も良くなり、新しい生活環境にもようやく馴染んできて、気持ちの張りが緩んでくるのでしょうか？
新しい環境といえば・・・今年から”兵庫県宅建協会・芦屋西宮支部”内の西宮東地区の幹事を引き受けることになりました。
以前に”大阪府不動産コンサルティング協会”でやっていた厚生部長の延長のような係だと云うことで、やや安堵したのが本音でしょうか。
組織の力も個の力からだと思いますので、皆さんのご迷惑にならないように心掛けて任期の2年間をやり遂げたいと考えています。

新しい借地借家法が平成４年８月１日に施行されてから、はや２０年以上が経過しました。この法律では、契約期間が一律３０年で更新は１０年ごと（初回のみ２０年可能） この新法では地上の建物も堅固・非堅固の区別がなくなり、更に、定期借地や定期借家の規定が増設され、貸主・借主共に契約内容の選択枠が広がりました。 しかし、一方では旧法（借地法）がそのまま継続されている契約も数多く存在しているのが実態です。 そこには借地人の高齢化や建替え、契約更新の問題、土地所有者の税負担や相続等の問題が、良好な契約継続に影を落としていることが多分にあり悩んでいらっしゃる方も数多く見うけられます。 当社でも、数年前からこの問題のご相談が増加していて様々な対応をさせて戴いています。地上建物の老朽化や所有権の問題、契約書類の有る無し、正当事由、契約の更新・解約など・・・当社では無料でご相談をお受けしていますので、どうぞお気軽にお問い合せ下さい。
※借地権割合は地域によって異なります。

 （タイガースローソンのオープン ）※甲子園九番町交差点

春本番で甲子園球場周辺の桜も三分咲きとなり、あと一週間程で満開といった状況です。
日頃は、気にしてみない桜の木も、この時期には注目される存在になります。
卒業、進学、就職など、人間の世界でも一番変化のある季節といっても良いと思います。
毎年、桜の花を見ていると、なんと間の良い時期に開花する花だなと感心します。高校野球の球児たちを励ますかの様な光景です。

今日は、この冬一番の冷え込みで・・・アスファルトは昨晩の残雪と冷たい雨で、路面にシャーベットをまき散らしたような状態。ヨガの先生のスタットレスタイヤがようやく活躍できそうです。 しかしこう寒くなると、木造の我が家はエアコンが効かずに困っています。こんな時、マンション住まいが羨ましくなることがあります。マンションの場合は、木造住宅に比べ機密性が良く、各戸の温熱効果も相まって、また冷暖房の効きも良くて省エネ効果も十分に期待できるからです。マンション派の方は、バリアフリーや利便性に加えて、こう云う部分も判断材料の一つにしている様です。マンション選びのポイントとしては、これら意外にも大事な事があります。管理状況と入居者情報です。判断方法としては、①値付け業者および管理会社への聞き込み ②管理人不在時の共用部分の状況確認 ③現地確認時に入居者（子供も含む）に挨拶をしてみる ※以外に③で子供たちに挨拶をしてみると、何となく感じる場合があったりします。『こんにちわ』、『・・・・・・』 無視したり、挨拶の出来ない子供もいたりします。｢挨拶は時の氏神」、人と人を繋いでいる基本だと思うのですが・・・

借地・借家人と貸主（所有権者） あまり知られていない事ですが、土地や建物の固定資産税課税台帳の閲覧は、納税義務者であるその土地の所有者のみができ、所有者以外では破産や民事再生による管財人しか許されないものでした。しかし、平成15年の改正により、その物件を借りている賃借人や借地人でも、この閲覧が可能になりました。これは、その物件を実際に使用・収益している者が当該物件の評価額を確認する権利があると認められるからです！日頃から賃貸借契約の地代や賃料で、貸主・借主双方の主張が、実際にはどうなのか・・・（一般的に認められる賃料の改定は、GDP上昇率相当、または公租公課の負担分までだと云われています） 特に、最近の様に、年々土地の評価が下がっている過程だと、その土地所有者が負担している税額の減少しているのではないか？それに見合う賃料改訂なのか？それは適正判断の一つの指標にもなる大切な事だと思います。ちなみに、所有者本人以外が、閲覧や証明書の発行を行おうとする場合には、①権利関係を証明できる書面（賃貸借契約書や家賃通帳、地代通帳）②本人確認資料（運転免許証や住基カード、宅建免許証等）が必要になってきます。

また、今年もスタート！ 毎年の恒例で「十日戎」の宵えびすに行ってきました。先日の福男選びでは、元高校球児で甲子園出場経験のある大学生が一番福を射止めていました。今年も良い一年であります様に・・・しかし約1000人分と云われてる”奉納まぐろ”、いつ誰が食べるのか？

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