<<代表者のコラム - 2013年>>阪神間の物件紹介と不動産コンサルの甲子園不動産プラン

ここ数日は、この冬一番の冷え込みで・・・ついにズボン下の活躍する季節になりました。今日は、朝一番に嬉しいことがありました。11月末に一戸建てをお引き渡しさせて戴いた”新婚さん”のお客様が、わざわざお礼の品を持って来店されました。新築の戸建てということで、設備は最新式のものが入っていますので、「設備器具はきちんと使えていますか？」と訪ねると、「大丈夫です。特に床暖房は、とっても暖かくて満足しています。」とのこと。「床暖房の床にこたつを置いていますが、こたつのスイッチを入れなくても十分に暖かいですよ。」と、さっそく教えていただきました。住宅の設備は、ご家庭によってはさまざまな利用価値があるものですが、何卒安全第一に使っていただければと思います！今日は、ご丁寧にご挨拶いただきまして有り難うございました。このようにお客様の笑顔を見ていると仕事冥利に尽きますね。

師走、今年も12月になりました。先日、当社に来年のカレンダーが届きました。毎年、お世話になったお客様用に作っているオリジナルカレンダーです！和風調で少し地味ですが、書き込みができるということで皆様には好評だと聞いています・・？ それと、もう一つの特徴は、「天気のことば」が、毎日の日付ごとに書き添えられていることです。日本には、天気を表す言葉が多数にあり、日本人が古くから自然との対話を積み重ねてきたことの証明のようなものでしょうか・・・ちなみに来年１月１日には、瑞雪（ずいせつ）とあります。意味は「めでたい祝いの雪」とのと。

先日、宅建協会西宮支部の親睦旅行『九州新幹線で行く・・・指宿温泉の旅』に行ってきました。約10年ぶりの参加でしたが、今回、開通間もない九州新幹線と、スケジュールに『知覧特攻平和公園』が含まれていましたので・・・愛国心旺盛な私としては、当然の参加と言えるかも知れません。九州新幹線。福岡から鹿児島中央駅迄の1時間あまりの乗車でしたが、トンネル・・トンネル・・トンネル・・景色を楽しもうと期待していたにも拘わらず、少し残念でした。当日は、白水館という立派なホテルに宿泊、夕食（宴会）では、大いに盛り上がり、翌日の「知覧」見学に万全に備えての就寝・・・。翌朝は、早めに起床して名物の砂風呂で、前日のアルコールを浄化していざ出発・・！ 『知覧特攻平和会館』は、当初から今のような立派な建物でなく、富屋食堂のおばちゃんトメさんたちが、何年も行政に働きかけて実った施設で、最初は小屋のようなものだったとのこと。会館内には、まだ幼さが残る特攻隊員の写真や遺書・手紙の展示物があり、とても約1時間の見学時間内では十分に見て回ることは困難でした。会館周辺には、慰霊碑の他、戦闘機や出撃前に寝泊まりしていた三角兵舎を見学 ※出撃前夜には薄暗い裸電球の下で、壮行会をやったり、遺書や手紙をしたため翌朝には南方戦線に飛び立って征かれたそうです。この日は、修学旅行と思われる中学生の団体や、小学生の子供たちも職員の講話に耳を傾けていました。昼食は、当時陸軍の指定食堂だった富屋食堂で、数百人の特攻隊員を見送ったという、この食堂のおかみさん（トメさん）がレシピしたというお弁当をいただききました。内容的には質素なものでしたが、大変美味しくいただきました。ありがとうございました。食後にはこの食堂を引き継いだお孫さんからの貴重なお話も聞かせていただき、本当に満足した2日間の旅でした。 幹事の皆さん、楽しい旅行をさせて戴きありがとうございました。

もう2ヶ月もすれば、新年を迎える季節になってまいりました。消費税の増税も決まり、この先の住宅市場がどうなっていくのか？ 今が購入する時なのか、どうかと思案されている方は多いと思います。日本国内の新築着工戸数は、景気が良くても悪くてもだいたい120万戸から140万戸と相場は決まっています。 これは、家が必要な人は、あまり景気には関係なく行動を起こしている証拠です！結婚や転勤・世帯を分けるといったことは日常ということです。バブル景気の頃などは、民間の住宅ローン金利が6～7％、当時の住宅金融公庫の金利は5.5％でした。 洋服や車と同じで、幾ら安くても必要がなければ買いませんし、どうしても必要であれば、多少の無理をしてもほしいものです！国土交通省から平成24年3月に発表された民間住宅ローンの調査報告を見てみると、住宅を購入される方で、住宅ローンを利用する方の割合は約80％で、国内の取扱金融機関は、約1300社（生保・ノンバンク・他機関含め）もあるそうです。 しかし審査基準は、まちまちで、返済比率（収入に占める返済額の割合）※実際の返済金利で、算定する金融機関はほとんどなく、2.675％～4％の審査金利で算定した返済額と収入の割合で計算します（金融機関が危険負担を考慮する為）。また、場合によっては物件価格の◯◯％が上限であったり、年収の◯倍迄といった審査基準枠がありますので、お客様の内容によって、どの金融機関で申し込むかを十分に吟味をしなければなりません。また、同じ金融機関（保証会社）であっても、申込みの時期や状況によって変化する場合が多分にあります。※もちろん物件内容（構造・築年数・接道・周辺環境など）も審査対象になりますので、一律に考えることができないのが現状です！これも自由経済なので、仕方のない事なのかも知れません。

日頃の生活の中で、他人に相談できないことや、悩み事は尽きません。お酒を飲んで紛らわすとか、人にアタって発散するとか・・・昔から短気は損気と言いますが、まさにその通りで、飲酒が過ぎて身体を壊したり、人に不快感を与えたりとあまり良いことは無いですね。スポーツをして発散するとか、趣味に熱中したり・・・しかし、時間の調整やその準備も大変です。”「いいこと」がいっぱい起こる！ブッダの言葉” という本があります。表題に『どんな怒りも迷いもカラッと晴れた！』と書かれています。 日常生活の中で遭遇するさまざまな場面での、心の持ち方や考え方についての指南書の様な書籍です。税込み５５２円（三笠書房） 価格の割にはなかなか内容のある本です！※けして宗教じみた内容ではありませんので、心や身体が故障しかけた時にお勧めの一冊です。※王様文庫

住宅地図といっても、街中には色々な地図があります。 各家庭に配られる広告入りの地元地図、ゼンリン地図や吉田地図、街角に掲示さているものや、ヤフーやグーグル、または自動車のナビなど、数え切れない種類の地図があります。ただし不動産業界で地図といえば、大きく区分して①字限図、②地積図（公図）、③地積測量図の３通りの地図を云います。字限図とは、土地に関する地図では最も古いものとされています。おそらくは太閤検地以降明治初期までに存在し利用されていたもので、現在では山間部以外ほとんど利用されません。次の地積図（公図）ですが、これは明治初期の地租改正事業の記録に基づいて作成されたもので、その土地の位置関係を表すものとして、現在の取引でも活用され、住宅ローンの必要書類の一つになっています。最後の地積測量図については、その名の通りで、現実に隣接地権者と敷地の境界を確認して作成された地図で、地積測量（実測）にあたっては、隣地所有者の印鑑証明書の添付や道路明示（市・県・国などの立会確認）後に法務局に登記を行う地図になります。※字限図は、字表示（旧地名）が多く、とんでもない位置取りになっていたり、まったく現実とは違った地形になっている場合が多々あります。実務上、一番アテにならないのが、この字限図です！

【宮っ子還暦式】が きのう、9月21日（土）に、鳴尾浜にある兵庫県立総合体育館で行われました。西宮市内の中学校を昭和44年に卒業し、『文教住宅都市西宮の歌』を歌い、西宮で学び育ち還暦を迎える約700名の皆さんが、ふるさと西宮で還暦式をあげられました。今年、西宮は、”文教住宅都市宣言50周年”ということもあり、早くから計画されて立派な還暦式（式典・懇親会）だったようです。実は、この実行委員会の会長さん（Ｓ氏）は女性で、「大阪府不動産コンサルティング協会」で大変お世話になっている方です。明るく頭の回転もよくて、大変気遣いのある方です。私個人的には、還暦はもう少し先で今回は参加することができませんので、微力ながら協賛をさせて戴きました。今回の還暦式開催にあたり、こんな事をおっしゃっておられます。『とにかく集まろうよ』 『ワイワイガヤガヤ楽しく、同じ地域で同じ時代を共有した仲間同士、第2第3の人生のスタートを一緒に切ろうよ』 『少なくとも、私たちの間からは”孤独死”や”無縁死”はなくそうよ』 そして最後に、『60年間、それぞれの人生の中で、色々なことを乗り越えて”今”があります。”今”を大切に生きる私たちが、新たなネットワークを創り、互いに支え合い、より良い人間関係を創ることにより、これからの人生を豊かなものにできて、自分たちの未来も明るく晴れやかなものになることを確信いたします。』この度はおめでとうございました！

台風18号の接近で、全国的に大荒れの天気でした。今朝は、この風と雨の轟音で目が覚めましたし・・・大きな災害の防止にも、地震や気象情報の集計や、さまざまなデータ保存の重要性を感じますね。我々の仕事の中でのデータ保存といえば、まずは「顧客データ」があります。ご成約いただいたお客様以外のデータも含めると、相当の顧客名簿数になります。これらの情報を守るために、”個人情報取扱事業者”の指定があり、我々の様な不動産業者もこの事業者に認定されていて、平成15年に施工された「個人情報の保護に関する法律」に違反すると、違反事業者として罰せられる事になります。賛否両論がありますが、個人情報を業者間で回し使いするとか、悪質な犯罪行為に及ぶといったこと以外の利用については、ある程度の緩和も必要ではないかと考えます。たとえば、クラスメートや同窓会の名簿、金銭貸借に関わらない連絡先の交換などなど・・・もう過去（10年以上前）の話ですが、梅田に”アポ◎広告社”なる名簿屋が存在し、必要に応じて度々利用していたことがあります。（多分時効？） ここには、ありとあらゆる名簿が存在していて大変重宝していましたが、数年前にはすでに廃業していました。最近ちまたでは、個人同士のやり取りで「個人情報やから・・・教えることができない」などと言う会話もたまに聞かれますが、個人情報取扱事業者でない方まで罰せられることは、ほとんどないんですがね・・・。 但し、情報の漏洩で信用を無くしてしまうという事は、今も昔も変わりはありませんので要注意。※日経新聞監修本

”虫隠れてとをふさぐ” 秋の時候です。季節が夏から秋へとかわりゆく・・・夏の疲れも徐々に感じる季節です。 食欲の秋ということで、たくさん食べて夏疲れを吹き飛ばす！ これも一つですが、食べてばかりでは体力よりも内臓脂肪がついてしまい、かえって身体に負担をかけることにもなりかねません。 私の場合は、週2回の割合で、スポーツジムに通って体力維持を心がけています。 メインはヨガです！週2回。ヨガのトレーニングは、呼吸にあわせて関節や筋肉を伸ばして・・・意外にもスタジオでの男性・女性の比率は、平均1：2で、男性陣も結構頑張っています。 ウエイトトレーニングも併用しているせいか、ここ数年は夏バテも全くなくて、すごく健康に過ごせています。 それと身体を動かしたあとでいただくビールは格別なご褒美になっています！（こっちがメインかも） 無理なく楽しく（JOY）やれているというのが、長く続けられているポイントだとも思います。

猛暑が去って、過ごしやすくなってきたな。と思いきや、大雨に竜巻でこの差がありすぎて・・自然の力の大きさを、つくづく感じさせられます。 これからの家は、”耐火”や ”耐震”に加えて、”耐竜巻”も 建築基準法に加味していかなければならないですね。 これからは、ハザードマップにも「竜巻が発生しやすいエリア」というのも追加作成しておいてもらわなければと、真剣に考えます。大雨や竜巻で被害に遭われた皆さん、これから回復されるのは大変な事だと思いますが、一日も早い復旧を心よりお祈り申し上げます。

最近、相続の関係のご相談案件が、幾つかありました。 その内、借地権であったご相談もありましたので・・・ 定期借地権でない旧法の借地権の場合がほとんどですが、「借地だから相続税はかからない」とか「借地権を買い取ってもらうといいじゃないか。」とか、簡単に考えている方が多いようです。東京や大阪などの大都市圏の一人世帯（若者・高齢者問わず）が、ここ20年間で70％以上増えており、一人世帯は全体の約45％に達し、二人暮らしの世帯が、全体の約20％になっており、あわせて全体世帯の70％に届く勢いです。 旧借地法でいう従来の借地の場合の居住者のほとんどが、この世帯割合に入ってきます。 平成22年の税制改正で、小規模宅地の評価減（240㎡まで80％減）による相続が、同居もしくは今後当該物件に住み続ける相続人に限られ、この評価減の適応外となってしまい、路線価評価がそのまま相続税の対象額になることになりました。また相続するにも、更新料や建て替え承諾料などの問題も出てきます。しかし予め遺産分割や、遺言などの対策も不十分で、いざ相続が発生してから、”てんやわいや”という方も、珍しくはありません。事前にこれらの対策を考えておかなければ、いざ、その時になってからでは、紛争やもめごとを後回しにするだけで・・・借地権相続も”備えあれば憂いなし”ということです。

第95回全国高等学校選手権大会が始まりました。出場校49校のうち10校が初出場とのこと。その昔、大阪代表の”興国高校”が初出場で初優勝を飾ったこともありますので、雰囲気に飲まれることなく全力を出し切って頑張ってほしいですね。 ガンバレ高校球児！

『水は方円の器に随（したが）う』という、ことわざがあります。しかし、土地の場合には、水のように滑らかではないですから・・・極端に移動することや、形が変化するようなことはありません。確かに、長年の気候の変化や地震などによっての土壌の変化によっては、若干の誤差は当然にでてきます。不動産の取引にあたっては、必ず実測をしなければならないという事はなく、一般の住宅地の場合は、公簿取引を行うケースがほとんどです。 公簿取引は、公の機関である”法務局”に登録されている地積によって取引され、所有権の移転を行うものです。 大抵の場合は、これで問題がないのですが、古い住宅地や連棟建て長屋などの場合には、軒や壁、工作物の一部が、隣地へ越境しているケースもあります。この場合には、「建物越境等に関する覚書」を取り交わして、将来の再建築の際には、これを解消する事をお互いに確認する書面を作成しておくことになります。また、山手の住宅地などでは、石積み要壁の下（地中）に境界があるケースも多いので、実際に使用している宅盤（たくばん）上のブロック塀やフェンス上が、境界ではないような場合があります。このような時も、隣地所有者への確認作業が必要になってまいります。ごく稀に、これらの確認作業を拒む方もいらっしゃいますが、先のことを考えればプラスになってもマイナスになることはないのです。

毎日、毎日蒸し暑い日が続いています。 この季節になってくると、戦争や特攻隊の映画やドキュメンタリーが放送されます。1944年10月24日、神風特別飛行隊・敷島隊の関行夫大尉率いる飛行部隊が、250キロ爆弾を抱えて、レイテ沖のアメリカ軍空母に体当たりしたのを皮切りに、2千数百機の飛行機が、若い命を乗せて敵艦に突っ込んで行きました。宅建協会からのファックスが届きました。この秋に予定されています宅建協会の親睦旅行の案内で、今回は『九州新幹線で行く鹿児島の旅』で、行き先が、鹿児島武家屋敷と、この特攻隊の基地であった”知覧”のようです。国内で是非とも行ってみたい場所の一つですので、もちろん参加させて戴きます。 この敷島隊の司令官であった”関行夫大尉”は、没後に｛特攻第一号・軍神｝と呼ばれていました。最近の国境問題など、まったくの他人事ではなくなってきている様に感じます・・・平和な今を生きられる事のありがたさを思う一時も大事ですね！｛静ちゃんへの手紙｝リンク
 

『奇跡のリンゴ』 先週の休日に話題作という事で、映画館に行ってきました。3週間ほど前に書店で本を買ってそれからスクリーンという訳で・・・実話というだけあってなかなかの感銘するストーリーでした。リンゴ？林檎？どちらが本当か？ 林檎は日本古来からある種のもので、いわば天然。こちらは小ぶりで酸味が強く、あまり美味しいとは言い難いものらしく、リンゴの方は、数百年かけて人間が品種改良を重ねて、大きく甘みの強い現在市場に出回っているものらしいです・・・ 季節的には、リンゴというよりも”スイカ”の時期になり、スーパーの入り口付近には、大きく立派なものが配列されるようになりました。この季節スイカとよく似た野菜で、食卓によく現れるのが’カボチャ” お互いに見た目は似ていますが、食べ方や味、食感に至るまで、全く違う食べ物です。さすがに、ご飯にスイカは厳しいですね。昔のことわざに『西瓜（スイカ）は土で作れ、南瓜（カボチャ）は手で作れ』 というのがあるように、スイカは肥料さえやっていれば勝手に育つ植物ですが、カボチャの場合には、スイカほど肥料に気を使う必要はなけれど、日頃から芽を摘んだり、蔓をしいたりと手間暇をかけないと、良質はカボチャができないようです。最近では、家庭菜園などをして、自分で育てた野菜や果物を食する方が増えていますが、野菜や果物も、どこでどんな風に育ったものなのか？そんなことも思いながら、ありがたく頂戴したいですね。（季節の野菜や果物は、人の体にも優しくて健康維持に欠かせないものです。自然の恵みに感謝！）

不動産の売却にあたって、一般の方が、まず考えることは、「本当に処分してしまっていいものなのか？」「それとも別に利用方法があるのでは？」 最近の価格査定のご依頼案件の傾向として、古くなって住まなくなったお住まいのご依頼が、以前にも増して来ている様に思います。「最近まで人に貸していたが、賃借人が出て行った。」 「仕事の関係で、住まなくなった。」 「親が住んでいたが、今は空き家になっている。」 「事情があり住む権利がなくなった。」 等々、その内容は様々です。 場合によっては、相続登記をしないで何年も経過しているケースや、火災保険もかけず空き家のままにしているケースもあります。 賃貸物件として有効利用をしようと考えても、それなりのリフォームをしたり、改修工事も必要で、それに見合った収益が期待できるものなのか？ 疑問は絶えません。 最近では、「古民家再生」事業も盛んにはなってきていますが、どんな家でもできるのか？これも限定されてきます。 当社では、以前から単に価格査定をするのではなく、不動産コンサルとして、あらゆる事業の可能性やそれらの収益やリスクなどを、価格査定の際には一緒に提示させて戴いています。 中には、売らずに有効利用に切り替えられた方も、いらっしゃいます。 一つ言えることは、建物であっても土地であっても、物件を所有している限り管理義務は恒に発生していると言うことです。

今日は、朝から雨か。今週はオープンハウスがないので・・・、やっと梅雨らしい感じになってきました。 今年は全国的に水不足で・・・特に農業関係者にとって、この雨が恵みの雨になるといいですね！ 住宅にとっては、良いことばかりではなく、この時期一番気になるのが「雨漏り」ということになってきます。 先日、家を購入して戴いたお客様とお会いする機会があり、この「雨漏り」の件が話題になりました。 住宅を取引する場合には、必ずチェックする項目ですが、入居後の経年に伴い起こりえる問題だけに普段から注意をしておかなければならない事でもあります。 実は、この方の話を伺っていると、「外壁のサイディングも痛んでいるし、屋根も少しずれているので、早く修理をしなければ大変な事になりますよ。」と訪問業者に言われ、また「すぐに屋根・外壁の総点検と補修をしないといけない。」とのことで、施工費用も１５０万円位はかかりますと言われたそうです。 また、「工事代金の支払いはクレジット払いができますので手続きしましょう・・・」とのこと。築後１０年の一戸建て住宅で、現在全く屋内への雨漏りがないけど、どう思いますか？と質問をされていました。 これって、典型的な悪徳業者のパターンです。 最初から”不安”をあおって、契約・施工を急がせて、高額な費用を請求される。 雨漏りは、普段から気をつけて、雨漏りを確認してから数件の業者に見積もりを依頼して施工してもらうのが良しです。 毎日、滝のような雨が続くことなどはめったにありませんから・・・過剰な心配は必要ないと思います。

『木鶏』（もっけい）古い中国の逸話にでてくる木で作った鶏。日本では、連勝中の横綱「双葉山」が、新入幕力士に簡単に敗れ、連勝が止まったときに、知人に宛てた手紙が「未だ木鶏たり得ず」という文書だった。という逸話があります。”木鶏”とは、周りの鶏が鳴いていても、それに動じることなく気持ちの怠りがなければ、相手は背を向けて逃げて行く、すなわち”不動心”の例えとされています。私も、サッカーや空手をやっていた頃に、試合の時に妙に力んでしまったり、気持ちが高揚したり緊張することがありました。受験や資格試験の際にも同じ様なことがありますね・・・それがいい緊張感であったり、集中力に替われば問題はないのですが。靴ひもを左から結ぶとか、手のひらにおまじないをするとか、お守りを携帯するとか・・・『木鶏』（もっけい）懐かしい響きです。
（双葉山所縁の三戸町歴史民俗博物館所蔵の『木鶏』）

不動産を査定・調査する場合、絶対に怠ってはいけないものが、幾つかあります。 まずは道路（公道か私道か認定道路か・・・）、そのほか一般的な都市計画や地区計画などの他ににもう一つ大事なものがあります。 それは、上水道や下水道それにガスがこれにあたります。 普段はさほど気にもせず、ごくあたりまえに使っている水や、生活排水が、自分の敷地からどのようなルートで出たり入ったりしているのか？ どのような内容のものなのか？ ガス管は、どうなっているのか？ 不動産を査定する際には、この部分は大変重要になってきます！ 時には、他人の敷地を通って来ていたり、自分の敷地内に自分が使用していない他人の給排水管が入っていたり・・・また、前面道路が私道のために、建て替えなどで水道管の口径を変更したいときなどに、道路の所有者に通行許可や道路の掘削承諾をもらわなければならない場合も多くあります。 当然のことながら、それらの費用負担や将来的なリスクも査定額に反映させますので、同じ町内であっても、査定額が違ってきても当然といえます。 中古住宅に限らず、新築物件でも・・・購入してから、「奥の家の生活排水管が、自分の購入した物件の敷地内（玄関先）を走っていた！」という事例もありますので・・・目に見えないこの地面の下の確認も絶対に怠ってはいけません。

↓給水管詳細図と排水管詳細図

空中権という権利を使って、"首都高速道路の補修費を算出する"というニュースが報道されていました。補修箇所は9万箇所以上もあるとのこと。これは、本来存在しない高速道路の上に敷地を作り、隣接地の所有者に売却した数千億の利益を補修工事の費用の一部にあてるとのこと。 このニュースを見ていて、職業柄とっさに頭をよぎったのは、住宅地に建つ建築物の”庇（ひさし）”でした。 ただの庇ではなくて、隣地に越境している”庇”です。比較的古い建築物の場合にたまにあります。庇が悪いわけではなくて、建物所有者が増築や改築を繰り返しているうちに、知らず知らずに隣の敷地に入り込んでる場合や、雨じまいの関係で、どうしても仕方が無くて、その当時のお隣さんの了解を取り付けて施工された場合など理由は様々です。また、連棟建て住宅の場合には、”庇”だけでなく、敷地の境界線がお隣と共有している”壁”であったりで・・・新築するため建物を解体しても、この戸境壁や、屋根の軒先が越境しているケースもよくあります。これらの場合はどんな風にすればよいか？ いくつか方法はありますが、まずは、当たり障りのないように隣地所有者の話を聞くこと。につきます。世帯主が代わったり、所有者が相続などで取得した場合や、実際にそのスペースを使用している方等など、立場や当事者の感覚や思い違いも多々あります。※分譲マンションの場合でも同様にありますのでご注意を・・・。

マネー・ローンダリングって聞いたことありますか？ 犯罪行為や闇のお金を不動産や証券にすり替えて、蓄えておく犯罪行為の事です。（実際には犯罪だけではなくて、現金を不動産に替えることで、相続評価を下げたり、金融商品よりも収益率の高い不動産や貯蓄型の商品へ転換することなども含まれます。）先月、全国宅地建物取引業協会連合会（協力：国土交通省）から送られてきたハンドブックが、マネー・ローンダリングによる犯罪防止の為のツールで、平成20年3月に施工された”犯罪収益移転防止法”の改訂によるものです。特定事業者（宅建事業者を含む）が、取引（売買）を行う際の確認・届出事項が、61ページにわたり詳しく記載されています。取引の相手方が日本人であれ外国人であれ、その身分の確認（最近では、電子証明書等もあります）や取引形態（代理人取引やハイリスク取引・多額の現金取引である場合も含む）による注意点や確認方法がおもな内容になっています。※決済金の金種や実態のない会社との取引もこれらに該当します。この届出にあたっては、警察庁（ＪＡＦＩＣ）から「事業者プログラム」を入手して、各都道府県知事に提出することになっています。最近は、不動産の取引も複雑になってきました。

イソップ童話「アリとキリギリス」で紹介されているアリは大変な働き者だ。しかし、実際は、働きアリの中には”働くアリと働かないアリ”がいます。その割合は、9:1といわれています。 餌の取得・幼虫や卵の世話や掃除など一生懸命に働くアリは10％、普通に働くアリが80％、ジッとしていたり、自分の体をなめたり自分のためだけの行動をとっている働かないアリが10％だそうです。但し、この働かないアリだけを集めて観察してみると、この新しい集団でも、働くアリと働かないアリの割合が同じになるとのこと。何故、働かないアリが発生するのか？これは、ただサボっている訳ではなくて全員が同じように働くと、生産性や効率が上がる一方で、非常事態の際に全員が疲れていて全滅の恐れがでたり・・・働かないアリがいる場合には、緊急時にこれらのアリが元気に働き、緊急事態を回避するといわれています。人間の社会も今の状況からの変化にも柔軟に対応できる様に、今は無駄でも緊急時の備えをしておくことも大事かも知れません！備えあれば憂い無しということですか・・・

今日の日経新聞（NIKKEI PLAS1）で、”通勤ウォーキングで快適に”という特集がありました。日中は穏やかな陽気になって、新緑のまぶしい季節柄、健康と心身のリフレッシュに、通勤時間にウォーキングをしてみたら・・・とのこと。 ゆがみがちな姿勢や首や肩のこりの解消にもなり運動不足からくる肥満や頭痛の改善にも効果的で、しかもお金もかからない！ 一般的には、一日10000歩が良いとされていますが、電車通勤をしている人は、平均6000歩は歩いているそうです。あとの4000歩を歩くには、プラス30分程度のウォーキングが必要になります。歩く姿勢も重要ですが、少し回り道をしながら10分を3回に分けて歩いても効果があり、道中で発見したことを日記にしたり、草花を写真に撮ったり・・・公衆トイレや自動販売機の場所などを覚えておくと、災害時にも役立ちそうです。『健康にも良いとされているウォーキング』たまには少しだけ回り道をして、ゆったり風景に浸ってみると、通勤時間も自分だけの豊かな時間に変わるかも知れません。

不動産の団体と活動について少し・・・誰もが知っている『ハトマーク』や『うさぎのマーク』の他にも、幾つかの団体があり当社でも『賃貸管理業協会』や『不動産コンサル協会』等々、様々な団体に加入しています。・・・実際にこれらの団体活動が、いったいどんな印象で周知されているのか？ 一般の方々の役にたっているものなのか・・・以前にはコンサル協会で役員をしたり、『公認 不動産コンサルティングマスター』の認定受験対策の講師もさせて戴きましたが・・・ 我々の仕事は、意外に地味な仕事で、入居斡旋から権利の調整や売買などの事務的な仕事が大半で、ご相談戴いた方の物件調査・契約書面の作成などが主な仕事ですので、どちらかといえば地味な仕事と言えるかも知れませんね。 なかなか業界団体では、お客様の身近な存在にはなりにくくて、10年程前に『甲子園不動産コンサルティング協議会』なるものを立ち上げて、地元の皆様のお役に立てればと考えて、不動産無料相談会やワンポイントアドバイス（不動産どっきり瓦版）の折込広告を定期的に行っていました。不動産の案件は、弁護士に相談する”という方は大変多いと思いますが・・・不動産を巡る裁判を起こしてしまうと、その物件は相当・長期にわたり”塩漬け状態”になってしまい、その間の費用負担や心理的な負担も相当なものです！（弁護士は裁判を起こすのが商売です。）実務にたけた不動産コンサルが、様々な提案・交渉を行い、トラブルの防止や解決手段を見つけ出すことが、その不動産を上手に生かしていく事に繋がっていきます。 ”公認 不動産コンサルティングマスター” ものは試しに一度ご相談下さい。

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日増しに春らしくなり、陽ざしにも心なしかエネルギーを感じる季節になってきました。 今日は昼時に事務所を少し抜けて甲子園球場へ行ってきました。（第3試合の途中）ただサボっている訳でもなく、あることの確認も兼ねて行きました！”桜”です。甲子園球場敷地内にも何本かの桜の木があります。最近のニュースを見ていると、日本中が桜満開といった扱いで・・・確かに甲子園周辺のソメイヨシノなどの桜は満開に近い印象がありましたが、野球場外周の桜はどうだったか？とふと気になり徒歩約5分行ってきました。隣接する素譲鳴神社付近、外周の桜は未だつぼみ状態（種類が違うのかな？）毎年このあたりの桜が咲くのは、高校野球の決勝戦あたりなので・・・妙に納得して周辺を見渡してみると、綺麗な大きな白い花が幾つか満開状態になっていました。『白木蓮（はくもくれん）』の木です。僅か数本でしたが、力強く大きな花びらをつけていました。（ついでに、少し高校野球の雰囲気も味わって来ました。） 帰って辞書を引いてみますと・・・花言葉は”自然な愛”つぼみは必ず北を向くことから、”コンパスフラワー”とも呼ばれているとか。

久しぶりの日誌。今日3月22日は、地元阪神甲子園球場で、第85回選抜高校野球大会が始まりました。約2週間の熱戦の始まりです。今年は、21世紀枠の2校に加えて、東北の被災地から2校が加わり東北地域最多の4校の参加となりました。ガンバレ！（計36校）何故か、高校生の入場行進を見ていたら、ふと映画の「男たちの大和」や石原慎太郎著の特攻隊の話なんかが自然に頭をよぎりましたが・・・私だけでしょうか。今日の朝刊に「2013年地価公示」の記事が、大々的に載っていました。地価については、この地価公示の他に、固定資産税評価額・路線価・基準地価などがありますが・・・一番肝心なのは実勢地価（査定価格の基）です。これは、実際の取引事例として我々の業界では共有しています。しかしこの公示価格は、その基準地が決まっていて、たとえば、甲子園・鳴尾地区では、わずか15～6箇所で、それも毎年同じ場所が幾らぐらいで売買できるか？（何十年も変わっていません）がその指標になっているに過ぎないからです。昨日からのニュース番組を見ていますと、”地価が上がってきている”や”ミニバブル”？を訴えている評論家も多数いましたが・・・なんで？ 上がって来ているのは東京中心の一部の商業地のみで、実際には見渡す限りの黒▲が現実です！（まだ下がっているのが現実です）私自身、大バブル前からこの業界にお世話になっておりますが、1年間に何10％もの地価高騰が全国的にあり、場所によっては1年で倍以上に高騰した地域が多数ありました。4年前の”ミニバブル”が東京を中心とした一部の地域だけで、尚かつ平均で4％の値上がりですから・・・・但し、日本の場合には、中小企業を含めて土地や不動産を担保に事業資金を調達する事が、元来の形ですから、土地の評価が上がることは決して悪いことではないですけどね。
（日経・読売新聞）

きょうの日経プラスワンの ”とことん試します”（3面）に腰についての記事が出ていました。 これから引越シーズンが到来しますので、腰に負担のない荷物の運び方の紹介記事です。「持ち上げる」「階段を上る」「方向を変える」「雑誌・椅子はこう運ぶ」そのほか様々な、”運び方のコツ”を紹介していました。私もこれまで、3回ほど ”ぎっくり腰”をやったことがありますので、興味深くこの記事に目を通していました。”腰は体の中心” ですが普段から腰を気にして生活している方はごく稀だとは思います。ぎっくり腰や椎間板ヘルニアなど・・・一度体験してみると、その重要性がわかってきます。”腰”のことわざに「腰を折る」・「若木に腰をかけるな」といったものがあります。やる気をなくさせる・若い者をあてにするなという例えです！反対に「ぼた餅で腰を打つ」というのがありますが、このことわざだけは、”思いがけない幸運が巡ってくること”という例えだそうです。なぜか、”ぼた餅”をお腹いっぱい食べたい気持ちになってきました。（適度な運動やストレッチでのお腹周りの筋肉強化や腰痛の予防にもなります）
※油断大敵!!

先々週、大阪市内での打合せの後、大阪天満宮に行ってきました。（学問に縁のない当方は初めての参拝）今年は、娘が高校受験ということで、親として何かできることはないかと考えていたので・・・・取り敢えずは神頼みも一つかと考え神社の鳥居を潜りました。 大阪天満宮は、誰もが周知の通り、学問の神様『菅原道真公』を奉っている神社です。 お守りとお札を購入して、札所～本殿へと移動し、二拍手一礼。 本殿西側には「書写展」で入選した幼稚園児から、如何にも達人という書体の書写が飾られていて、つい見入ってしまいましたが、それ以上に見入ったのが 『菅家廊下』です。「ブリスベン天神祭祈念碑」のとなりにある細長い平屋の建物がそれです。菅公（ｶﾝｺｳ）の生涯をお人形で綴って表現した展示館です。 何でも5歳で和歌を詠み、11歳で漢詩を熟読し、弓も抜群の腕前だったとのこと。まさに文武両道！ この日は平日にもかかわらず多くの受験生や親御さんたちが引く手なしに祈願に来られていましたが・・・・その気持ちは当方も十分に理解ができました。帰り掛けには本殿北側にある別館にて ”すべらんうどん”も忘れずに購入し、試験日前夜に家族で食しましたが・・・さて結果や如何に。

最近では、賃貸物件を探す際に、必ずといって良いほど 『賃貸（家賃）保証システム』 加入要。と書かれた物件資料を不動産業者から提示されます。物件を契約する時には、この ”家賃保証システム” の契約も同時に行いますが・・・ 関西では、十数年前に大阪のA社がその先駈けといえます。大阪府下では、人口・人の流通も多く、入居申込みをされる方の中には、保証人がいなかったり、仕事を度々変わられる方も多くいらっしゃいます。※これでは安心して物件を人に貸すことは出来ません！（それはそうだ！）
空き物件の不動産管理業者や家主側としては、空き物件を一日でも早く埋めたい・・・・そこで、隙間産業的に生まれたのが”家賃保証会社”で、その後は、需要の高まりから数多くの”保証会社”が誕生しました。ただし、保証会/社側のリスクも大きく、保証した入居者が入居後すぐに家賃を不払いし代理弁済をするケースも度々出てきたからです。これは、申込み段階での審査内容が、本人確認・連帯保証人確認・勤務先確認ぐらいで、それも各保証会社単独での審査であった為に、比較的甘い審査で、暗に保証回答をしていた事にもよります。このような実態から、数年前に、全国の各保証会社が協賛して団体（全国賃貸保証業協会ﾘﾝｸ）などを立ち上げて、入居申込をした入居者の過去の履歴を共有できるシステムを確立しました。（主に、過去の事故歴の共有）※個人情報保護法の規定に基づき、必ず本人の承諾が必要です。※過去に各加盟保証会社を利用した際の情報に限られており、保証会社を利用したことのない申込者の情報は全くありません。ただし、現在のところ各保証会社によって、その保証内容や保証期間等はまちまちで、保証条件の統一化されてはいません。※一般的には、保証料負担は入居申込者になりますので、入居申込時に窓口となる不動産会社に内容の確認をしっかりしておくことが大事です。
  【当社の提携先（賃貸保証会社のパンフレット）】

広告媒体と物件調査について、一般の皆様があまり知らない業務媒体と不動産の特性。
まず、新聞購読率（読む人・読まない人）学生は6％・自営業者で50％、国民全体では41％（2010年NHK調査）但し、世帯比率だとこの数字の半数と思われます。これは、ネットの普及やTVニュースの視聴による新聞離れが原因と云われています。この業界の広告媒体も”新聞折込”から、直接玄関ポストに投函する”宅配チラシ”へと、ここ10年程で変わってきました。「ゴミになるから入れるな！」という方も多いと思いますが、当社で新築マンションの販売代理をしていた頃から、この宅配チラシで数多くの方に購入（マンション・一戸建て住宅）戴きました。と云いますのは、新聞購読を年代別に見ますと、マンションや一戸建てを購入されるおもな年代（20～40歳）の新聞購読行為者率は平均25.6％留まりで、75％の方は新聞を読んでいないからです。不動産の場合にはSUUMOやアットホームといったサイトで物件を探す方も増えていますが、実際には広告が可能な物件ばかりではなく、これらのサイトで紹介されている物件は、全体の数％に過ぎません。ネットもやらず、新聞もとっていない場合でも、郵便ポストの無い家はほとんどないですね。また、物件はある意味探し出すものでもあります！これが出来るのは、やはり専門の不動産業者しかありませんし、各不動産業者特有の様々なノウハウがあるのも事実です！売却依頼があれば、必ず登録を義務づけられている 『レインズ』 は、一般の皆さんが閲覧する事はできませんが、実際には、この ”レインズ”でさえも登録していない物件があります。また、大手の業者などでは、各営業所ごとに担当エリアや担当物件がありますので、担当エリア外の物件調査や物件紹介が出来なくなるケースもあり依頼者側が戸惑う事もあったり・・・。★知人の紹介などで、信頼できる業者に一任することも家を探す場合や売却する場合の一つのポイントになるかも知れません。

不動産登記法が、平成16年に改正され、従来の 「不動産権利証書」 が廃止されて、 「登記識別情報通知書」 が権利書の代わりになり、所有者である事の確認事項書類になりました。
ただし、全国の各法務支局ごとの事務処理（コンピュータ化も含め）の関係もあり、西宮市の場合ですと、約5年前からの所有権移転等の登記は、この”登記識別情報通知書”に変わりました。
A4用紙に、不動産の表示や登記目的・名義人などの記載があり下段に、12桁の暗唱記号が書かれています。
この暗唱記号は、その不動産がこの人のものです、という意味がありますので、透視できないシールは貼られています。
ただし、この「識別情報」を紛失した場合でも、所有権移転登記は可能です。何故かというと、登記移転の際には担当司法書士の本人確認が義務づけられており、身分証明書提示の上での意思確認が必要だからです！※この意思確認は、移転登記を行う司法書士の他、公証役場での確認書でもできます。また、この行為を偽装した場合などは、担当司法書士や公証人に懲役刑を科すことができます！ 注意：認知症や重病患者で法律行為が困難な方の場合には ”後見人”の設置と後見人の意思確認が必要です。（手続きには数ヶ月を要します）
コンピュータ化、本人の意思確認が義務づけられた現在では、この「識別情報通知書」の意味が有るのか無いのかが疑問です！

↓『登記識別情報通知書』と保護シール（右）

住宅を購入する場合、そのほとんどの方が 『住宅ローン』 を組まれています。
住宅ローンの内容は、取扱い金融機関によって、審査方法（個人について、物件について）や金利・保証料・実行内容に至るまで多様で、ある銀行では融資額が増えるかわりに金利が高かったり、またその逆のケースもあります。
それに、サラリーマンと自営業者でも違ってきますし、職種や勤続年数によっては、返済比率や融資条件等も変わってきたりします。（やや差別的な部分もあります）
また、物件特性についても、たとえば、隣接道路の種類や容積率（オーバー）、完全一戸建てか、連棟建てかでも審査内容が大きく違ってきます。（特に連棟建てを取り扱う金融機関は限られており、わずか数行しかありません）
※都銀・信託銀行・信金・地銀・住宅ローン専門のファイナンス・フラット35・信用組合など、窓口はたくさんあります。尚、各金融機関 によってローン保証会社も様々で、たとえば新築未完成物件の場合に必要なつなぎ融資の可・不可があったり・・・また、場合によっては、購入物件とは別に ”共同担保”物件の要請や ”親の連帯保証” を条件に融資を行うケースや、3倍もの保証料を保証会社に支払って融資実行するケースも実際にはあります！
※同一銀行であっても、申込日によって条件や審査方法が変化する場合があります。（同年度中でも変化します！）
※我々の仕事では、各お客様の内容や条件に合う金融機関（住宅ローン）のご紹介や、住宅ローン利用の際の留意点を、当初の物件紹介段階よりスムーズにご提案が出来るよう、日常からこれらの情報収集を欠かすことはできません！

最近は、若干少なくなってきている様には感じますが、不動産売買の中で、 ”任意売却” というものがあります。
当社でも、いくつもの案件を取り扱いさせて戴きましたが、後ろ向きな任売もあれば、前向きな任売もあり、その内容につきましてはケースによって様々です。以前に「甲子園不動産コンサルティング協議会」のページの中で書かせて戴いたものを掲載してみました。

営業職にかかわらず、お客様や取引先と商談をする際には、一般的に ”敬語”を使うのが当たり前なのですが・・・
その実は、相手方の話や問い掛けに対して、頭の中では、目まぐるしく細胞が駆けめぐり、無意識に次の展開を予想したり、相手方の対応や顔色・言葉尻を観察してしまいます。
日本の歴史上、はじめて、トップダウンではなく、合議によって重責を取り決めたとされる”清洲会議” というものを題材にした書籍をこの間購読しました。 あの三谷幸喜氏が書き下ろしたもので、その本が 『清洲会議』 。何が面白いかといいますと、この本、全文にわたって現代語訳になっており、ごく普通の”話し言葉”で戦国武将がやり取りしているところです。（流石） 中身もさることながら、歴史の苦手な方でもわかりやすく十分に楽しめる著書です！ むずかしい事をわかりやすく人に伝える事の難しさ・・・勉強になります！
（三谷幸喜著書『清洲会議』） ※映画化も予定されているようです。

今日は、西宮神社で 『十日戎』 が行われています。
関西在住の方なら、なじみ深いイベントの一つです！
不動産の場合にイベントとして思い浮かぶのは、物件のオープンハウスや内覧会・見学会ですね。
これらのイベントを行う際に、まず何をするか？ですが、広告の配布－誘導看板の設置－現地の設営（各種ツール含む）といった内容の作業を行います。 この時に特に注意しなければならないのが、『不動産公正取引協議会』 が定める 「不動産の表示に関する公正競争規約」・「不動産業における景品類の提供の制限」・「違反調査及び設置の手続き等に関する規則」 です。
折込広告や宅配広告の標記方法、現地看板やのぼりの設置方法など、こと細かな規制を受けることになります。
基本的には、おとり広告の禁止や疑わしい広告の排除をおもな目的としていて、違反すれば 『不動産公正取引協議会』 から、警告・違約金またはその他何らかの措置を受けることになります。場合によっては、営業停止等の厳しい処分を受けることになります。
見学に来られるお客様にとっては、大切な道標（みちしるべ）になる広告やのぼり看板の設置にあたっては、細心の注意とモラルが求められます。

↓不動産の公正競争規約と当社の現地看板・のぼり

新年明けましておめでとうございます。
当事務所も、昨日が仕事始めで、さっそく年賀状や郵便物のチェックや書類の整理に追われています。
年末年始はテレビニュースをよく見ていましたが、円安や株の高騰が続き、”東日本大震災前の水準に戻った”との見出しが目立っていました。当社は「日経新聞」を購読していますが、今日はその”付録”で「よみほっと」なる冊子が付いていて、その一面に 『金子みすず全集』 が紹介されていました。紙面には（名言巡礼 命と心やさしく歌う）と題され、金子みすずの故郷の、のどかな漁港の風景写真が描写されていましたが、私はすぐに、震災直後から頻繁に流れていたあのACジャパンのCM（コマーシャル）が頭に浮かんできました。（この時の放送頻度などについては少し問題になっていましたが ・・・）
「遊ぼう」っていうと「遊ぼう」っていう。 ・・・いいえ誰でも。
金子みすずの詩は、おもに子供の頃の素直な気持ちを、表現したすばらしい作品が多く、没後数十年経った今でも、全国に多くのファンがいらっしゃるそうです。※私も当時詩集を購入しました。山口県長門市には「金子みすず記念館」が公開されているそうです。
東北の皆さんは、まだまだこれからも大変だと思いますが、新年を迎え、前向きに気持ちを崩さずに復興頑張って下さい！

↓「金子みすず記念館」と「よみほっと」記事

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