<<代表者のコラム - 2012年>>阪神間の物件紹介と不動産コンサルの甲子園不動産プラン

平成24年もあと4日、『今年はどうやった？』 という会話が街のあちらこちらで行き交っています。
最近、古本屋で購入したもので 『日本歴史新聞・366』 （小学館発行）というのがあります。
この本のすばらしいところは、1年366日の毎日を新聞記事形式で、西暦600年頃から現在までのその日に起こった出来事を上手にまとめていて、へぇ～と思う物事を、非常にわかりやすく記事にしているところです。
昭和33年の今日、「国民健康保険法」が制定により保険の加入が国民に義務づけられました。また昭和35年の今日、当時の池田内閣が「国民所得倍増計画」を閣議決定し、目標に年平均成長率を7.2％に設定しています。（今の中国？） 一方で、大正11年の今日は日本海軍が、世界ではじめての航空母艦「鳳翔」（ほうしょう）を建造した日でもあります。こうして見てみると様々な内容で、時代背景が垣間見えますね。
何年か先の今日の 『日本歴史新聞』には、”第2次阿倍内閣スタート”という記事になっていることでしょうね。
新年も、不動産に限らず、日常の出来事や情報を綴って行きたいと思います！すべての人にとって良い一年であります様に・・・

↓『日本歴史新聞・366』 （小学館発行）

街には、クリスマスの音楽が流れ、紅白歌合戦の話題もちらほら・・・今年も押し迫ってきました。
ここに来て、申込み・ご契約等の仕事が重なって、バタバタする日が続いています。ありがたい事です！
さて、売買・賃貸に係わらず、申込み時や契約前後に起こる”トラブル”の内容には大小様々な事柄がありますが、そのうちの幾つかについては、未然に防げるものも沢山あります。
お申込み書の段階では、買主（借主）から売主や管理会社宛に ”この条件で合意すれば契約させて戴きます。”という事になります。
民法上は、これに相手が合意すれば、口約束でもその時点で契約成立と解釈するのですが・・・不動産の場合、そのほとんどの場合においては、この解釈が当てはまることはありません。
それは、宅建業法で定める ”書面の交付” があるからです。★書面を作成する宅建業者の責任は重大です！
トラブルの多くは、申込み時点で詳細に相手方と十分に打ち合わせが出来ているか。申込み段階でその内容に変化が起こらない様に書面化しているかが、その後の契約時のトラブルの予防になってきます。 ★但し、極端に相手方の不利になる特約等は認められません。従って、契約書や重要事項説明書には、その合意内容をどれだけ詳細に明記しているかが重要になってきます。★お互いの為でもありますね。

↓「不動産購入申込書」・「お申込からご入居まで」 ※当社書式のものです。

私たち、不動産業者が物件確認をする際には、当然ですが、まず現地確認に行きます。
さて、この時に一戸建て・マンション・事業用物件に限らず、必ず最初にチェックする場所があります・・・それは ”道”です。
物件を判断する一番の注意点だからです！
”道”は、建築基準法上の ”道路”ではないからです。一般的にいう公道や私道、里道はさらに詳細に分類されますが、特に不動産の場合の接道というのは、その不動産の価値を大きく左右するからです。
道幅が広くアスファルト舗装だからといって間違いなく公道とは言い切れませんし、道幅が狭く砂利道だから公道でないとも言い切れません。
この調査を怠ると、大きくその不動産の利用価値を左右してしまうのですが、ここ西宮市の場合には、さらに注意しておかなければならない事があります。震災復興による ”暫定措置”があったからです。本来、公道ないしは、認定道路以外の道にしか接道していない敷地では、建築確認を受けることが出来ませんが、阪神淡路大震災の被害の状況から、地震発生時点のその家屋の所有者が、自らが生活、居住する為に行う再建築に限り、この規定からは除外となり、住宅の建て替えも可能だったからです。
外観から建物を目視して、比較的築浅の物件だと判断してしまうと、”再建築不可”という事になり、住宅ローンの対象外になったり、宅地としての評価が出ないという事も考えられます。（要注意!）
右下の地図は、『道路認定路線図』というもので、路線番号（路線名）付きで、網の目のような線引きがされていますが・・・この線引きされた道路以外は基本的には建築基準法上の道路にはあたりませんので、要注意・要調査ということになります！
人にも名前があるように、”道”にも名前がなければなりません。

↓『道路認定路線図』

今年の出来事を振り返る季節になってきました。
その内の一つとしまして、当社で加盟しています、大阪不動産コンサルティング事業協同組合の出版物 『事例でわかる！コンサルティングによる不動産ビジネス』 -プロが明かす23のケースメリット- （週間住宅新報社発行） に当方の事例が紹介されました。
自分としては、普段の仕事の一例ぐらいの感覚で、事務局へ送ったものが、まさかと思いました。
ごく身近にある事柄ですので、他の組合員の立派な事例とは異なりますが・・・まぁいいかという感じです。
もちろん、事例に出てくる人物・物件等は、匿名・匿住所として、皆様にはご迷惑の掛からないように対処させて戴きました。
（平成24年・住宅新報社発行）

今朝、ご近所の家主さんから、無農薬栽培のたいへん立派な大根とほうれん草を持ってきて戴きました。いつも有難うございます！
何でも、伊丹の貸し農園で栽培した野菜で、「健康にいいものだからどうぞ・・・」とのこと。最近は、貸し農園を利用して季節の野菜や果物を栽培していらっしゃる方が増えてきているようで、特に定年退職後の健康志向の一つとして広く普及しているようです。私も子供の頃に、畑仕事を手伝った経験がありますので、種を蒔いてから収穫するまでの大変さは身をもって知っていますが、ご自分で育て、収穫したものを食卓に並べて食する時の充実感が思い浮かぶようです。
近所のスーパーの棚に並ぶ野菜をレジに持って行くのとは違い、いつもいただいた時には、思わず手を合わせたくなります。

↓（立派な大根と瑞々しいほうれん草） いつもありがとうございます！

今日は朝から冷え込んでました。
この時期になると、何故か皆さんお寺や神社参りによく行かれます。（気候的にもお参りしやすいのでしょうか？）
先月号で特集が終了したのですが、『サンデー毎日』の写真特集で、「ブッダの聖地巡礼の旅」全6回というのがありました。
日本にはまず無いような、すばらしい風景が毎回紹介されていました。（6月から11月で月1回掲載・写真家：竹田武史氏）
仏陀（ブッダ）の言葉で、『美しく咲く花でも、香りも実もつけないものがあります。口でもっともらしい事を言うから、その人が賢者なのではありません。身をもって実行しているから、賢者なのです。』という言葉があります。真の賢者とは、自らの手と足を使って、人々のために行動する人です。街頭の選挙カーでマイクを握ってるいる皆さんも、しっかり頑張ってほしいですね。

↓『サンデー毎日』の特集記事と菩提樹

1868年12月7日（旧暦）明治政府が外国船の停泊地として、神戸港を開港した日。
それとは、全く正反対の大事件が起きた日でもありました。 1941年（ハワイ時間）12月7日。
”真珠湾攻撃”によって、太平洋戦争が開戦した日でもあります。 ”トラ・トラ・トラ” この打電によって、世界を巻き込んだ歴史上最大の戦争へと日本が突き進んで行くことになりました。
今年７月に、何気なく懐かしさもあって、中沢啓治氏『はだしのゲン』を読んでみたくなり、大阪のジュンク堂書店に足を運び、文庫版全7巻を購入しました。文庫版の為、若干文字が小さくて読みづらい部分もありましたが、約一週間で読破できました。普段は、歴史関係の書籍を主に購読し漫画などはほとんど読みませんが、何故かこの時は無性に『はだしのゲン』でした。
実話に基づいたものなので、数十年ぶりに読んでみて、改めて戦争の愚かさと、怖さ、それに”犠牲”の大きさを感じさせてもらいました。（ドラマ：はだしのゲン1部・2部） 出演：中井貴一、石田ゆり子 他
物資や情報の豊かな時代になりましたが、忘れてはならない教訓は、どのような形でも子孫代々繋いで行かなければなりません。

↓文庫版『はだしのゲン』 （貸出可能です！）

『ユニセフカップ西宮国際ハーフマラソン』が開催されました。
約8800名のランナーが、阪神甲子園球場⑩号門前を颯爽とスタート。
年々、女性ランナーの参加も増えて・・冷たい雨にもかかわらず華やかなに秋の甲子園を駆け抜けて行きました！

↓スタート地点（甲子園球場前）とゴール地点（武庫川）

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